В марте 2016-го Маша Захарченко и Даша Бусленко начали искать новое помещение под шоу-рум собственного бренда Inside U. А в итоге создали 4-этажный Osobnyak, в котором обитают почти 40 молодых украинских брендов. В беседе с Uamarket.info Маша Захарченко рассказывает о негласных правилах рынка аренды, чем “Особняк” отличается от ТРЦ, и как случайно не превратиться в управляющего ОСМД.
Куда приводит поиск комплиментарных товаров
До “Особняка” у нас уже был шоу-рум на Воздвиженке, который наш бренд Inside U делил с брендом обуви Te-shoes. Было интересно понять, как наши товары будут дополнять друг друга и это классно сработало. С учетом разной сезонности, когда у нас было проседание, к ним шел хороший поток клиентов и наоборот. Покупателям к тому же удобно ехать сразу за несколькими товарами, а не за одним платьем или парой обуви, поэтому в итоге клиентов стало и у Inside U, и у Te-shoes больше.
Но тот шоу-рум стал маловат и понадобилось новое место. Изначально у нас был план найти пространство около 100 кв. м. и нескольких соседей, чтобы дальше развивать концепцию комплиментарных товаров. Потенциальных соседей было найти не сложно, потому что мы активно общаемся с другими украинскими брендами, все между собой знакомы.
В этом доме мы планировали занять всего 2 этажа, взяв в соседи 11 брендов, кафе и салон. Но желающих оказалось значительно больше, а 3 этаж и половина 4-го пустовали, так что в итоге мы заняли почти весь дом.
Для нас «Особняк» — это не бизнес, мы на нем не зарабатываем, все договора аренды подписаны на ФОПы брендов. Однако даже координация его деятельности оказалась колоссальной задачей и если бы знали об этом заранее, может и не ввязались бы.
О негласных правилах рынка аренды и почему у прораба «дергался глаз»
Искать новый шоу-рум мы начали в марте 2016 года, однако 3 раза на этапе подписания договора “теряли” его из-за ценовых скачков. Стоимость аренды на Воздвиженке примерно одинаковая была — 500 грн/кв. м. на первой линии и 300 грн/кв.м. в “глубинке”. Но в договоре цена примерно в полтора раза отличалась от заявленной, потому что туда закладывалась и “неполезная” площадь — холлы, например. А арендодатели об этом не предупреждают, рассчитывая, что на конечном этапе клиенты согласятся доплатить. Для нас эти колебания были существенными, поэтому приходилось начинать поиски заново.
Под каждый новый дом нужно было нарисовать проект, продумать расположение брендов, собрать деньги на первый взнос. Колоссальная работа для двоих человек, которые помимо этого имеют свой бизнес и хотят им заниматься.
Этот дом нам подошел, потому что сдавался с голыми стенами, а арендодатель согласился сделать базовый ремонт за свой счет. Стены, пол, потолок и двери в итоге обошлись почти в 5 млн грн, а у прораба к концу процесса немного дергался глаз — ведь у каждого бренда были особенные пожелания к своим пространствам по цветам и покрытиям.
Ремонт должен был закончиться в сентябре, но сдали нам его за 2 дня до запланированного на 19 ноября открытия, а еще нужно было успеть все убрать. Даже пресс-тур, который мы организовали 18 ноября, проходил фактически посреди ремонта. Как наши соседи-бренды, так и журналисты — все советовали перенести открытие. Правда, в конце-концов таки успели: расклеив навигацию в последнюю ночь, провели открытие вовремя.
А это точно не торговый центр?
Не все клиенты и бренды сразу поняли наш формат и ошибочно полагали что «Особняк» — это что-то вроде ТРЦ, хотя мы скорее коворкинг, творческое пространство. Здесь сформировались классные возможности для коллаборации: есть где развернуться с фотосессиями, легко делать совместные проекты и презентации, проводить мероприятия и т.д.
Но в ТРЦ график стандартизированный и его придерживаются все магазины. А у нас прописаны часы работы только самого «Особняка», в какие-то дни часть брендов может открыться позже или закрыться раньше. Так, например, было на следующий день после открытия — сюда пришли те, кто не успел на вечеринку, а часть шоу-румов оказалась закрыта. Кроме того, некоторые бренды вообще открываются только под клиента, поскольку у них очень дорогие товары и продажи выстроены под конкретный запрос.
Из-за этого люди негативно реагировали вначале. Поэтому пришлось придумать форму моральной компенсации и отдельно объяснить наш концепт — что это творческое пространство, мы настроены на общение с клиентом. У нас можно попить чай-кофе, устроить примерку на 40 минут или заказать индивидуальный пошив — многие наши клиенты любят такие ритуалы.
Как случайно превратиться в управляющего ОСМД и причем здесь общественная организация
К нам с Дашей, как инициаторам проекта, идут со своими вопросами или инициативами все жители «Особняка». И мы это никак не ограничивали, потому что бренды — это друзья и коллеги, со всеми у нас прекрасные отношения.
Но из-за обилия вопросов по «Особняку» мы не могли работать над собственным брендом Inside U. За первый месяц после открытия мы ничего не сделали по этому направлению. Сейчас пытаемся найти равновесие: взяли на стажировку администратора, переложив на ее плечи часть дел. В «Особняке», как и в любом другом доме, каждый день что-то происходит — это все очень похоже на ОСМД.
Кроме того, мы ни с кем не подписывали договоров. Речь даже не о финансовых договорах, а о документе, который бы регулировал базовые правила “жизни” в «Особняке» — как можно использовать проходы, что делать с мусором, когда платить за аренду и какая процедура выезда отсюда.
Facebook (Osobnyak)
Это все бытовые вопросы, но они отнимают немало сил и даже влияют на весь особняк в целом. Например, если бренд сообщает о планах уехать из особняка за 2 дня до предполагаемого выезда, то мы можем не успеть забрать их залог у арендодателя и найти подходящую по стилистике и ценам замену, из-за чего приходится выбирать тех, кто готов быстро въехать и перекрыть финансовые разрывы.
Иногда приходится вкладывать и свои деньги, и не только когда кто-то резко съезжает. Бренды иногда забывают о сроках оплаты аренды, а мы хотим сохранить хорошие отношения с арендодателем, поэтому перекрываем эти вопросы. Если бы был какой-то договор, там бы все это было прописано — сроки, суммы, возможно пеня или другие санкции за просрочку.
Сейчас поэтому хотим зарегистрировать общественную организацию. Эта форма вполне отвечает деятельности особняка — торговля идет через ФОПы брендов, а за помещение мы платим арендодателю. Никаких доходов сам «Особняк» не получает. Зато как общественная организация, мы сможем сделать один договор на всех с четкими правилами, а также нанимать персонал и платить ему зарплату со взносов членов организации.
О важности хороших отношений с арендодателем и франшизе
По большому счету, проект для меня уже выполнил функцию. Я хотела большое помещение, офис с шоу-румом и рост количества посетителей. А с тех пор как мы сюда въехали, трафик у Inside U вырос в 3 раза. У 80% брендов здесь дела идут классно и продажи растут.
Instagram (Osobnyak)
Опасаемся, что начнутся неприятности из-за аренды. У нас договор на 15 месяцев, в течение этого времени стоимость может только индексироваться в зависимости от инфляции. Но уже в 2018-м с нас могут потребовать больше, тем более, что за последние несколько месяцев арендные ставки на Воздвиженке выросли — сейчас в “глубинке” просят не меньше 400-450 грн/кв. м., а первая линия, наверное, стоит порядка 700 грн/кв. м.
Но у нас с арендодателем хорошие отношения: мы как проект создаем здесь добавленную стоимость, и он уже предлагает нам второй дом, ему очень импонирует наш проект. Да и ремонт здесь сумасшедший, подойдет не каждому съемщику.
Сейчас я стараюсь получать удовольствие от того, что мы тут делаем — проводим мероприятия, активности и т.д. Мы не планируем сделать «Особняк» «самым узнаваемым брендом» или что-то в этом духе и даже называть его никак не собирались.
Формат оказался очень удачным, я верю, что «Особняк» продолжит работать. Когда наладим все процессы, может быть, сделаем здесь крыло с постоянно-меняющимися наполнением — эдакий pop-up store, где бренды смогут примериться к нашему формату. Кроме того, не исключено, что решимся на франшизу, но, как и pop-up крыло, это пока неблизкая перспектива.
Валерия Вольвач
